Una trampa legal

Además de pasar encima de las normas de los ayuntamientos donde edifica sus torres de lujo, el empresario guanajuatense Felipe Tomé utiliza un artilugio legal para compartir con sus clientes los riesgos que su negocio enfrenta por no contar con los permisos requeridos.

Para cubrirse legalmente, el desarrollador inmobiliario Felipe Tomé Velázquez realizó toda “ingeniería” jurídica para tratar de minimizar los riesgos de ir a la cárcel por un posible fraude, al convertir en sus socios a los potenciales compradores de los inmuebles que ha construido de manera irregular.

Al edificar sin permisos municipales y allanarse el camino mediante la figura jurídica afirmativa ficta, el empresario guanajuatense alza torres de más de 20 pisos que incumplen con el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) de los ayuntamientos metropolitanos de Guadalajara (Proceso Jalisco 605). En caso de que sus desarrollos no se logren, existe un artilugio legal para que Tomé Velázquez no tenga responsabilidad hacia los compradores.

En la construcción denominada Central Park, en la calle Diagonal San Jorge 93, colonia Vallarta San Jorge, cuando el cliente paga el enganche de una vivienda no recibe un contrato de compraventa, como es común , sino se le otorga un convenio de adhesión a un fideicomiso.

En un ejemplar de dicho convenio al que tuvo acceso este semanario, se menciona que el interesado en el inmueble está sujeto “al fideicomiso de inversión y administración inmobiliaria número F/1146”, en el cual participan como fiduciario el grupo financiero y de banca múltiple Monex, representado por Jonathan Gómez Montalvo; mientras que al comprador se le denomina fideicomitente adherente; y al constructor, Desarrollo Diagonal San Jorge S.A. de C.V. se le reconoce como fideicomitente y fideicomisario A.

Esto implica que el comprador se convierte en “socio” de la compañía. Si por alguna causa el complejo habitacional no se edifica, o si fuera demolido por incumplir las normas de construcción, el cliente no podrá demandar porque al ser socio acepta los riesgos que enfrenta la empresa.

Para el abogado Álvaro Ramírez Rodríguez, férreo detractor de las torres en Guadalajara, “un fideicomiso lo conforman el terreno, la construcción y los permisos. Si se llega a declarar nulas las licencias, son parte del fideicomiso y aquí es donde empezaría el calvario de los beneficiarios. Porque si ese bien no está escriturado, van a empezar a tener litis consorcio pasivo, esto significa que son derechos en común de las partes, y va a ser necesario llamar a todas y cada una de las partes”.

Ejemplifica: “Vamos a suponer que el ayuntamiento dijera: vamos a demoler las torres. Podrían suceder dos cosas: si ya está escriturado, los compradores de buena fe ya tendrían derechos y tendrían que ir a una defensa para que los escucharan en un juicio, lo que a su vez estaría atrasando legalmente que un municipio pudiera demoler. Prácticamente los están utilizando como un escudo humano para romper la ley y que el municipio no pueda ejecutarla o cumplirla”.

Añade: “Por otro lado, en el tema de ser socios de riesgo, tendríamos que analizar muy bien el convenio de adhesión. Pero es una posibilidad que al ser fideicomitentes adherentes o fideicomisarios tuvieran entre sus obligaciones la de aceptar los riesgos a los que se enfrenta este fideicomiso, así que, en el menor de los casos, sería estar en un continuo problema legal, ir a comparecer y gastar dinero de su bolsa; y en el peor, podría estar en riesgo su inversión”.

Al respecto, el también abogado Ernesto López Acosta resalta la importancia de que el contrato de adhesión esté registrado en la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), pues eso asegura que no tiene cláusulas leoninas o abusivas para los clientes.

“Lo mejor sería que fuera un contrato liso y llano de compraventa, pero de otro modo que al menos el contrato de adhesión esté registrado ante la Profeco. La normativa de la Profeco dice que los contratos de adhesión para la venta de inmuebles deben estar registrados ante esa dependencia, con lineamientos que contempla la ley de la materia.

“Si el convenio no está registrado ante la Profeco es un fraude a la ley, porque ante la Profeco tienes la obligación de registrar los contratos de compraventa de inmuebles que sean adheridos, y ellos (los constructores y desarrolladores) lo que están operando no es un contrato de compraventa de inmuebles, sino un convenio de adhesión a un fideicomiso”, reitera.

En opinión de López Acosta, comprar mediante ese mecanismo puede ocasionar muchos problemas legales a la larga: “Ante un juez se debería revisar cuál es el fondo de esto, ¿pero qué necesidad tiene un comprador de arriesgar su dinero cuando no se le está dando la seguridad por el inmueble que adquiere? Es meterse en problemas que no necesita.

“Si quieres comprar, pide un contrato de compraventa; que no te quieren dar otra mecánica. Es mejor no acercarse este tipo de negociaciones, pensadas y planeadas para proteger al vendedor”, recomienda.

Sin garantías

En el Registro de Contratos de adhesión en Línea (RCAL) no se pudo encontrar rastro alguno de la compañía Desarrollo Diagonal San Jorge, S.A. de C.V., que es con la firma con la cual los compradores adquieren un departamento.

En la página web rcal.profeco.gob.mx, tutelada también por la Secretaría de Economía, se buscó por razón social, ramo de empresa e incluso en la base de datos completa de todas las empresas que tienen registrado un documento de adhesión, y no se encontró indicio alguno de que Desarrollo Diagonal San Jorge esté certificada por dar condiciones favorables a los clientes.

De igual forma se pidió por teléfono a la asesora Isabel Beltrán que confirmara si dicha empresa había registrado su convenio, y tras revisar su base de datos dio una respuesta negativa.

“Las empresas deben registrar sus contratos, precisamente para que el consumidor sepa que no está firmando un contrato con cláusulas abusivas. Sería importante que pidiera el número de adhesión, pero con esa razón social no me arroja ningún resultado”, dijo la asesora.

Felipe Tomé ha comenzado a escriturar por medio de arreglos, como lo hizo con el ayuntamiento de Guadalajara, donde por medio de un pago de 500 pesos por metro cuadrado excedente le regularizarían el desarrollo Cititower.

La Comisión Dictaminadora para la Compensación, Indemnización y Mitigación por Acciones Urbanísticas registró que en ese desarrollo inmobiliario hay un excedente de 6 mil 81 metros cuadrados, lo que significa que debería un total de 53 millones 820 mil pesos. No obstante, el ayuntamiento llegó a un acuerdo con Tomé para derrumbar una torre de tres pisos con 2 mil 500 metros cuadrados, y restándolo, en total van a ser 31 millones 692 mil pesos.

Tomé es conocido por ser el prestanombres de los hermanos Bribiesca Sahagún, hijos de Marta Sahagún de Fox. Su poder económico ha provocado que en otras ciudades, como Cancún y Puerto Vallarta, haga ese tipo de negocios sin cumplir con la normatividad.